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Haftungsausschluss ]

Vorkaufsrecht des Mieters - Wann kann es geltend gemacht werden und welche Bestandteile des gepachteten Objekts sind davon erfasst?


Anfrage beantwortet von: Kummerer, Christian

Wann und inwieweit ein im Mietvertrag vereinbartes Vorkaufsrecht des Mieters gilt.


Anfrage vom 08.11.2006
Es handelt sich um einen Standard-Mietvertrag von Gastrosuisse. Spezifisch um die Reichweite des vernannten Vorkaufsrechts.

Die Geschichte ist folgende: Wir pachten in 99 ein völlig heruntergewirtschaftetes Hotel und bringen das in einigen Jahren wieder zum Erfolg. Der Besitzer stirbt und die Erben wollen Kassieren (bekannte Geschichte). Weil wir ein Vorkaufsrecht haben, wird mit uns (bis auf jetzt einzige Interessenten) verhandelt. Es ist für uns sonnenklar, dass wir verhandeln für den Mietgegenstand wie im Mietvertrag deklariert (Haus, Inventar, Parkplatz und Spielplatz (eine separate Parzelle Bauland), und wofür wir auch Miete bezahlen.

Die Verhandlungen über die Ausübung vom Vorkaufsrecht schleppen sich während 1.5 Jahren dahin, bis wir Ende September ein Angebot machen können was nicht nur vom Immobilientreuhand der Erben positiv empfangen wird. 13. Oktober ein E-Mail: Sieht gut aus. Dann erst am 2. November ein Telefon: man ist einverstanden. Schon einigermassen misstrauisch frage ich was wir denn dafür kriegen. Das kommt das Serpent ins Tageslicht. Antwort: Haus und Parkplatz. Inventarübernahme muss noch besprochen werden mit uns. Das Grundstück wird nicht verkauft.

Wir reagieren: das Vorkaufsrecht und damit alle Verhandlungen beziehen sich auf den Mietgegenstand dessen Teile klar deklariert sind. Aufgrund von Finanzierungsbereitschaften müssen wir ohne die Parzelle unser Angebot mit 50.000 abstufen. Also alles für das bestehende Angebot oder 50.000 weniger für Haus, Inventar und Parkplatz.

Die Antwort kommt nach einigen Tagen: abgelehnt. Nur Haus und Parkplatz für die ganze Summe. Dazu: Das Mietverhältnis ist seit 31. Oktober beendet. Uns wird bis Ende Monat noch die Zeit gegeben alternative Unterkunft zu suchen. Es sei denn: Wir sind einverstanden mit der verlangte Summe.

Das Verhandlungsobjekt ist immer klar gewesen weil es eindeutig im Mietvertrag deklariert und vom Vorkaufsrecht erfasst ist. Wir versuchen den Rechtsweg.

Fragen: Wie weitgehend ist das in diesem Mietvertrag (als Beilage) vereinbarte Vorkaufsrecht? Weil wir erhebliche wirtschaftliche Schäden haben: ist ein Entschädigungsverfahren (Täuschung)eine realistische Sache. Oder bietet das Vorkaufsrecht nicht solche weitgehende Perspektiven?


Antwort
  1. Meiner Ansicht nach umfasst das Vorkaufsrecht die gesamte Liegenschaft inkl. Parkplätze und Spielplatz, mithin inklusive der Parzelle. Anzumerken ist, dass ein separater Verkauf des Hotels ohnehin nur getätigt werden kann, wenn diese im Baurecht ausgegliedert worden war. Ansonsten gilt im schweizerischen Recht die Einheit zwischen Grundstück und darauf stehenden Liegenschaft.
  2. Voraussetzung der Beanspruchung des Vorkaufsrechts ist der sogenannte Vorkaufsfall, welcher dann Eintritt, wenn ein Dritter die Liegenschaft kaufen will. Ist kein derartiger Kaufinteressent vorhanden, steht Ihnen kein Rechtsmittel zur Verfügung, um die Gegenpartei zu Verkauf der Liegenschaft zu zwingen. Meines Erachtens ist deshalb im vorliegenden Fall die Möglichkeit, Schadenersatz wegen der nunmehr gescheiterten Verhandlung zu verlangen, eher zu verneinen.
    Dazu kommt, dass im Rahmen von Vertragsverhandlung – auch im Rahmen vom Vorkaufsrecht – nur dann Schadenersatz geschuldet ist, wenn eine sogenannte culpa in contrahendo («Schuld beim Vertragsschluss») vorliegt, welche ein deliktische, d.h. ausservertragliche Haftung bedeutet, womit vorsätzlich gehandelt werden muss. Dies würde ich im vorliegenden Fall ebenfalls verneinen.
  3. Sie erwähnen, dass der Mietvertrag per 31. Oktober beendet worden sein soll. Dies kann gestützt auf den vorliegenden Vertrag nur dann der Fall sein, wenn der Vertrag mit einem amtlichen Formular unter Einhaltung der Kündigungsfrist von 6 Monaten gekündigt worden ist. Diese Kündigung müssten Sie somit im März 06 erhalten haben. Fehlt eine derartige Kündigung, so könnte erst wieder auf Ende Oktober 07 gekündigt werden. Diese Kündigung könnten Sie bei der Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten anfechten (innerhalb von 30 Tagen seit Erhalt).
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