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Muss ich nachträglich eine Heizkostenabrechnung über 9 Jahre bezahlen?


Anfrage beantwortet von: Kummerer, Christian

Kann mir mein Vermieter plötzlich nachträgliche Heizkostenabrechnungen für die ganzen letzten 9 Jahre in Rechnung stellen?


Anfrage vom 03.06.2005
In einem Mietervertrag eines Einfamilienhauses (Nettomietzins: CHF 2800.-) wurden für die Heizkostenabrechnung Akontozahlungen von CHF 60.- pro Monat vereinbart. (Der ursprüngliche Mietvertrag wurde durch die Schlichtungsbehörden auf diesen Umstand abgeändert. Vorher sollte der Mieter alle Kosten übernehmen!).

Nun, nachdem der Mieter ausgezogen ist, wurde ihm eine Heizkostenabrechnung über insgesamt 9 Jahre präsentiert. Auf eine jährliche Heizkostenabrechnung lt. VMWG Art. 4 verzichtet. Gesamtkosten der Nachrechnung CHF 6'830.25. Nachdem ich beim Vermieter die Heizkostenabrechnung angefochten habe, hat dieser einen Anwalt eingeschaltet und dieser beruft sich nun auf Art. 128 Ziff. 1 OR, die 5-jährige Verjährungsfrist (ebenso Verweis auf Peter Higi, Zürcher Kommentar, N.24 zu Art. 257a-257b; SVIT-Kommentar II, N.6 zu Art. 257c OR) Somit wurde die Forderung auf insgesamt Fr. 5'681.10 reduziert. Ebenso wurde die Heizkostenabrechnung durch die Vermieterschaft mit Kugelschreiber und Durchstreichen korrigiert.

Störend für mich wirkt an diesem Fall, dass die Heizkostenabrechnung nicht sauber korrigiert wurde und dass zum Beispiel jedes Jahr eine Pauschale für „Anteil Strom Umwälzpumpe“ von CHF 220.- verlangt wurde, obwohl die Umwälzpumpen für die Heizanlage in dem Einfamilienhaus waren und über den Stromzähler des Mieters liefen. Ebenso frage ich mich, wie insofern auf die Forderung eingegangen werden muss, wenn im Artikel 4 Abs. 1 VMWG steht, das der Vermieter die Heizkostenabrechnung jährlich präsentieren muss.


Antwort
Vorbemerkung: Sie schreiben, die Schlichtungsstelle hätte Akonto-Zahlungen für die Heizkosten von CHF 60.- monatlich verordnet. Ich erlaube mir anzumerken, dass dies relativ unüblich ist, wird die Bezahlung der Neben- und Heizkosten bei der Miete von Einfamilienhäusern doch regelmässig direkt dem Mieter überbunden, weil die Nebenkosten ja nur von einer Partei generiert werden und somit keine Verteilung stattfinden muss, weshalb auch ein Vorschiessen durch den Vermieter eigentlich keinen Sinn macht.

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Gestützt auf vorrangige Vorbemerkung ergibt sich auch die Beantwortung Ihrer Frage zur Belastung des Stroms für die Umwälzpumpe. In einem normalen Mehrparteienmietverhältnis bezahlt der Vermieter den Allgemeinstrom. Über diesen Allgemeinstrom läuft auch der Strom für die Umwälzpumpe und den Brenner. Gemäss VMWG kann der Vermieter diese Stromkosten ohne weiteres als Heizkosten belasten. Bei einem Einfamilienhaus sieht es aber anders aus. Ein Allgemeinstromzähler existiert nicht. Der Mieter bezahlt sämtliche Stromkosten. Unter diesen Umständen ist es meines Erachtens nicht zulässig, dass der Vermieter für den Pumpen- und Brennerstrom eine Pauschalbelastung tätigt, da der Mieter diese Kosten ansonsten zweimal zahlt.

Richtig ist weiter, dass die VMWG die jährliche Heizkostenabrechnung und Nebenkostenabrechnung vorsieht bzw. vorschreibt. Nach herrschender Praxis bedeutet dies allerdings nicht, dass der Vermieter seine Ansprüche verliert, wenn er die jährliche Heizkostenabrechnung unterlässt. Zu bemerken ist in diesem Zusammenhang, dass es sich bei der Verordnung um untergeordnetes Recht handelt, welches grundsätzlich lediglich dem Vollzug des übergeordneten Rechts, mithin des Obligationenrechts, dienen kann. Die selbständige Stipulierung eines Rechtsverlustes im untergeordneten Recht ist - ohne Bezug auf das übergeordnete Recht - kaum zulässig. Im OR ist der Rechtsverlust unter anderem im Verjährungsrecht geregelt. Richtigerweise kann deshalb fragliche Bestimmung - wie in Ihrem Fall - nur verjährungsrechtliche Konsequenzen zeitigen, mithin den entsprechenden Zeitpunkt und Zeitraum fixieren.
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